Warum gibt es heute so große Wohnungsnot in Berlin? Was sind die Versäumnisse der Politik, was können wir dagegen tun und sind die Investoren wirklich alle so böse, wie es gerade aussieht? Wibke Werner ordnet die aktuellen Geschehnisse kritisch aus Sicht einer Person ein, die täglich mit den Mietproblemen der Berliner*innen zu tun hat.
Svea Gaum im Gespräch mit Wibke Werner
Wibke Werner studierte Rechtswissenschaften an der Freien Universität Berlin und arbeitete von 2006 bis 2009 als Rechtsanwältin für Mietrecht. 2010 wechselte sie zum Berliner Mieterverein und ist dort in den Bereichen Mietrecht, Wohnungspolitik und Öffentlichkeitsarbeit tätig. Sie ist Mitglied des Arbeitskreises Mietspiegel bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und seit 2013 im Beirat des Deutschen Mieterbundes.
Berlin heute
S
Können Sie Ihre aktuellen Erfahrungen beschreiben, wie es der Stadt Berlin und ihren Mieter*innen heute geht?
W
Der Wohnungsmarkt in Berlin steht unter enormen Druck. Schon seit ein paar Jahren. Etwa 2010/2011 hat es spürbar angefangen, dass die Mieten bzw. die Mietbelastung gestiegen ist und dass Haushalte mit geringem Einkommen überhaupt keine Flexibilität mehr auf dem Wohnungsmarkt hatten. Der Umzug wird zu einer Herausforderung, wer aus seiner Wohnung ausziehen muss oder möchte, findet nichts mehr zu vergleichbaren Bedingungen im Kiez oder in der benachbarten Umgebung. Menschen weichen dann entweder in entferntere Bezirke aus oder richten sich in Ihrer bisherigen Wohnung ein, rücken zusammen. Seit der Finanzmarktkrise ist das Problem, dass internationale Anleger ihr Geld unterbringen wollen, weil alternative Anlegemöglichkeiten gerade nicht das Geld bringen, das sie sich erhoffen. Somit besetzen diese Anleger den Wohnungssektor und das führt zu vielen Zielkonflikten, weil Finanzinvestoren natürlich das Interesse haben, maximalen Gewinn aus ihrem Investment zu ziehen. Das verträgt sich nicht mit der Idee, dass Wohnen eigentlich ein sehr geschütztes Gut sein soll, der Wohnraum auch als Rückzugsort dient und nicht wie herkömmliche Waren zu behandeln ist. Das Ganze wird dann noch durch die Situation begünstigt, dass Berlin sehr stark wächst. Wir haben so zwischen 40.000-50.000 Zuwächse an Einwohner*innen im Jahr. Zumal der Wohnungsbau in der Vergangenheit oft am Bedarf vorbei realisiert wurde, also Eigentumswohnungen und teure Wohnungen gebaut wurden.
Allein gelassen: Die Mieter*innen
S
Können Sie die Sorgen der Mieter*innen beschreiben? Was sind die häufigsten Probleme?
W
Momentan sind es tatsächlich die Mieterhöhungen, weil die Senatorin diesen erwähnten Mietenpreisdeckel schon angekündigt hat und auch gleichzeitig verkündet hat, dass dieser zwar erst nächstes Jahr in Kraft treten wird, aber auch rückwirkend zu Mitte Juni wirken soll. Das hat dazu geführt, dass fast jede*r Vermieter*in gefühlt nochmal schnell eine Mieterhöhung platziert hat und wir in Mieterhöhungsprüfungen versinken. Das ist gerade unser Hauptthema.
S
Haben Sie das Gefühl, dass sich die Vermieter*innen weniger kümmern?
W
Das ist von Vermieter zu Vermieter verschieden. Je größer das Unternehmen, desto schwieriger wird auch die Mängelbeseitigung. Zum Beispiel ist Vonovia ein Riesenapparat, der größte Vermieter in Deutschland und die haben ihren Kundenservice in Bochum in einem Telefoncenter gebündelt. Bis da etwas passiert dauert es ewig, die sitzen das aus. Hinzu kommt, dass Instandsetzung nicht mieterhöhend auf die Mieter umgelegt werden kann.
Verdrängung und warum sie so gut funktioniert
S
Welche Bezirke sind so zurzeit am stärksten betroffen von Mietpreiserhöhungen etc.?
W
Seit die Pläne zum Mietendeckel bekannt geworden sind, trifft es jeden Bezirk. Aber ansonsten sind es überwiegend die Innenstadtbezirke. Da wollen die Leute, die von außen kommen, wohnen und sind bereit viel Geld zu zahlen. Jemand der aus München kommt, freut sich über die günstigen Mieten in Berlin und zahlt das ohne Probleme.
S
Sie erleben das also auch mit, dass die Leute ausziehen müssen, weil die Mieten zu hoch sind?
W
Wir erleben die Unsicherheiten und Ängste der Mieterinnen und Mieter vor der nächsten Mieterhöhung. Wir erleben zum Beispiel auch eine große Scheu davor, sich in Auseinandersetzung mit dem Vermieter zu begeben. Die Leute lassen z.B. Mieterhöhungen von uns prüfen, akzeptieren dann aber trotzdem die womöglich nicht korrekte Mieterhöhung, aus Angst vor einer weiteren Auseinandersetzung mit dem Vermieter in der sie womöglich die Wohnung ganz verlieren. Das zeigt deutlich, der Druck auf die Mieter*innen nimmt zu. Mangels Alternativen ziehen Mieter auch nicht mehr um, sondern rücken eher zusammen. Dann arrangiert sich zum Beispiel die vierköpfige Familie auf zwei Zimmern anstatt, dass man nach einer neuen Wohnung sucht oder auszieht. Aber auch für die ältere, alleinstehende Dame, die in einer großen Wohnung wohnt und sich gern verkleinern würde, lohnt ein Umzug einfach nicht, weil kleine Wohnungen mittlerweile teurer sind als große Wohnungen mit einem alten Mietvertrag.
S
Was ja aber auch bedeutet, dass die einkommensschwächeren Haushalte häufig nach außen gedrängt werden, in die Randbezirke.
W
Einkommensschwächere Haushalte trifft es meist zuerst, aber die Anspannungen auf dem Wohnungsmarkt sind mittlerweile auch für Haushalten mit mittleren Einkommen spürbar.
S
Wissen Sie, inwiefern Künstler*innen Einfluss auf die Stadtentwicklung haben?
W
Klar kennen wir die Herleitung von Gentrifizierung, dass die Künstler*innen in die Bezirke ziehen und dadurch das Viertel aufwerten. In unserer Praxis haben wir aber eher Künstler*innen, die selbst zunehmend unter Druck geraten und gar keine Räume mehr finden für ihre Kunst. Die Ateliers sind also auch stark von Verdrängung bedroht. Meistens haben die nämlich Gewerbemietverträge, was nicht mit Wohnraumverträgen verglichen werden kann. Denn mit Gewerbemietverträgen haben sie keinen Schutz vor Kündigungen oder Mieterhöhungen und werden damit an die Grenzen ihrer Leistungsfähigkeit gebracht. Dann ein neues Atelier zu finden, ist nahezu unmöglich in den Innenstadtbezirken.
Berlin ist nicht wie jede andere Großstadt
S
Obwohl die Mieten in Berlin im Vergleich zu anderen Großstädten noch recht günstig sind.
W
Genau. Das wird uns auch regelmäßig vorgeworfen auf Diskussionsveranstaltungen, was wir denn hätten, das wäre ja noch alles vergleichsweise günstig. Wir wären ja in einer so komfortablen Situation, dass man sich daran gewöhnen soll, dass man einfach mehr Geld für die Mieten und das Wohnen ausgeben müsste. Aber die vergessen auch immer, dass die Einkommenssituation in Berlin schlechter ist. Fast die Hälfte der Einwohner*innen Berlins wären berechtigt, eine Sozialwohnung zu beziehen, also einen WBS-Schein zu erwerben. Aber nur ein Bruchteil dieser Menschen beantragt tatsächlich einen WBS, weil es zu wenige Sozialwohnungen gibt. Wir haben derzeit noch einen Bestand von 100.000 Sozialwohnungen bei 1,6 Millionen Mietwohnungen. Ein weiteres Problem ist, dass man nicht so richtig weiß, wer eigentlich investiert. Es fehlen Daten. Das sind häufig verworrene Firmengeflechte die dahinterstecken. Und das sind typische Spuren dieser Finanzialisierung des Wohnungsmarktes.
Der "Mietendeckel”
S
Was würde aus Ihrer Sicht helfen? Mietpreisbremse etc.?
W
Es müsste natürlich mehr gebaut werden, es passiert nicht genug. Es wurde in den letzten Jahren häufig völlig am Bedarf vorbeigebaut. Die Berliner haben ein durchschnittliches Einkommen von 1.600-1.800€ und gleichzeitig werden vorrangig hochpreisige Mietwohnungen und Eigentumswohnungen gebaut. Gleichzeitig fallen jedoch die Sozialwohnungen aus dem alten Fördersystem der 70er und 80er Jahre. Die Investoren haben damals Förderungen bekommen und sich dadurch verpflichtet, eine gewisse Mietpreisbindung einzuhalten. Und die Förderverträge laufen maximal dreißig Jahre, danach fallen die gebundenen und geförderten Wohnungen auf den freien Markt. Das heißt also, dass man im Grunde dem Sozialwohnungsbestand hinterherrennt und froh ist, wenn man den derzeitigen Bestand von 100.000 Wohnungen irgendwie halten kann. Auf mietrechtlicher Ebene müsste die Mietpreisbremse deutlich verschärft werden. Die derzeitigen Bemühungen und Gesetzesänderungen zur Mietpreisbremse gehen da nicht weit genug. Die Mietpreisbremse wird von den meisten Vermietern nach wie vor ignoriert. Da wird sich auch nichts ändern, solange bei einem Verstoß kein Ordnungsgeld droht.
Berlin wird bald den Versuch mit dem Mietendeckel gehen, wonach ab 1. Januar 2020 die Mieten eingefroren werden. Nur in bestimmten Ausnahmefällen soll eine Erhöhung möglich sein. Der Berliner Mieterverein hat ein eigenes Modell vorgestellt, wonach Mietobergrenzen in einer Tabelle festgelegt werden. Liegt die Miete unter diesen Werten, darf moderat um max. 1,5% pro Jahr erhöht werden. Liegt die Miete über den Oberwerten, soll es evtl. ein Senkungsanspruch geben, das wird derzeit noch geprüft. Auch ist noch nicht klar, inwieweit unsere Ideen von der Senatorin für ihren Mietendeckel übernommen werden oder ob die Senatorin an ihrem ursprünglichen Modell festhalten wird, die Mieten für fünf Jahre einzufrieren. Ein Mietendeckel ist natürlich ein sehr starker Eingriff, der aus unserer Sicht aber mit den Gesetzen vereinbar und auf Grund der angespannten Wohnungsmarktlage dringend erforderlich ist. Die Wohnungswirtschaft kündigt hingegen jetzt schon an, dass sie gegen den Mietendeckel vorgehen wird. Da wird es wohl noch einige gerichtliche Auseinandersetzungen geben. Wir haben aber gesehen, dass nichts anderes hilft und wenn wir das geschehen lassen, wird die Innenstadt in 10 Jahren wie die in Paris und London aussehen und nur noch von Touristen, Superreichen und Gewerbetreibenden bewohnt.
Wer am meisten unter der Entwicklung leidet
S
Haben Sie denn Eindruck, dass einkommensschwache Familien und Einzelpersonen diejenigen sind, die am meisten unter den Folgen dieser Entwicklung leiden?
W
Je stärker die Wohnkosten steigen, desto eher sind einkommensschwächere Haushalte betroffen. Kleine Wohnungen sind in der Regel teurer als größere, somit ist die Wohnkostenbelastung von Einzelpersonen oft höher. Insbesondere Alleinerziehende spüren die Verknappung. Doch auch für Menschen mit Migrationshintergrund, die in der deutschen Sprache noch nicht so sicher sind, bekommen den angespannten Wohnungsmarkt mit voller Wucht zu spüren. Wir sind Kooperationspartner für die Initiative Fachstelle gegen Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt und haben auch mit anderen Beratungsstellen immer wieder Kontakt. Letzte Woche war ich zum Beispiel bei einer Mieterversammlung in einem Haus, wo überwiegend Geflüchtete leben, die noch keinen verbindlichen Aufenthaltsstatus haben und von einem großen Vermieter nach Strich und Faden über den Tisch gezogen werden. Das geht dabei los, dass die Wohnungen nur zimmerweise vermietet werden. Und um überhaupt in dieses Zimmer zu kommen, müssen die Personen erst einmal 2.000€ bar auf die Hand geben, was alles inoffiziell ist, ganz verrückte Abrechnungsmodalitäten. Beispielsweise einmal im Monat kommt eine Heizkostenabrechnung, die immer teurer wird, alles ist völlig undurchsichtig. Die Menschen sind natürlich froh, dass sie aus ihrer Geflüchtetenunterkunft raus sind und ein Zimmer haben, sind der deutschen Sprache nicht so mächtig und wissen nicht, ob das so okay ist oder nicht. Viele werden auch über das Flüchtlingsamt betreut, die meistens zahlen, weil sie auch nicht das Personal und die Kapazitäten haben, jede Forderung rechtlich zu prüfen und in die Auseinandersetzung mit dem Vermieter zu gehen. Das ist ein sehr großer Graubereich.
S
Vielen Dank für das Gespräch, Frau Werner.